안녕하세요 브룩입니다.
부동산 경매 입찰 전 꼭 확인해야 할 중요 서류에 대해서 이야기하고자 합니다.
이러한 정보들은 대법원 법원 경매사이트에서 매각기일이 열리기 2주일 전부터 누구나 열람할 수 있습니다. (감정 평가와 현황 조사 보고서는 2주 전부터, 매각 물건 명세서는 1주 전부터 열람이 가능합니다.)
마트에서 우유를 하나 구입을 한다고 해도 소비자의 입장에서는 꼼꼼하게 확인합니다. 유통기한은 얼마나 남았는지, A브랜드와 B브랜드의 가격차이가 어느 정도 나는지, 유기농인지 무농약인지, 저지방이면 몇% 인지 등등 꼼꼼하게 성분 비교도 하지요. 그렇다면 부동산 경매는 어떻게 진행해야 할까요? 입찰 전 우리는 꼼꼼하게, 이 물건이 얼마짜리로 평가되고 있는지(감정가), 그리고 실제 내가 치러야 할 금액(권리자를 확인하여 청구금액을 계산하기), 이 물건을 어떻게 사용할지 등등 공부해야 합니다.
1. 매각물건명세서: 최선순위 권리와 설정일과 현재 점유자가 있는지 여부를 확인해야 합니다.
2. 현황보고 조사서: 말 그대로 법원에서 나(입찰인) 대신 현장에 나가 조사한 조사서입니다. 크게 세 가지로 나뉩니다.:
1) 기본정보(사건번호와 조사일시, 부동산 임대차 정보)
2) 부동산의 현황 및 점유관계 조사서(소재지 점유 관계, 기타)
3) 임대차 관계 조사서: 임차 목적물의 용도 및 임대차 계약 등의 내용
이를 바탕으로 점유자의 유형, 소유자와 임차인, 폐문부재 등을 확인해야 합니다.
3. 감정평가서: 감정평가액, 감정평가 시점, 그리고 대지권이 포함되는지 여부를 확인해야 합니다.
감정평가액을 액면 그대로 읽지 마시고 평가 시점과 같은 시점의 주변 유사물건들의 시세를 포털사이트 부동산 매물 검색을 통하여 확인하며 이 물건의 진정한 가치를 읽을 수 있는 눈을 길러야 합니다.
4. 문건 처리내역과 송달 내역: 문건접수내역과 문건 송달 내역을 통하여 채권자들의 배당요구, 유치권 신고와 배당 배제 여부 등을 확인하셔야 합니다.
5. 등기부등본: 등기부등본은 토지등기, 건물등기로 나누어져 있습니다. 소정의 수수료(700원)가 발생하지만 꼭 확인해야 할 필수 서류입니다. 아래 대한민국 법원 인터넷 등기소를 통하여 발급 받으실 수 있습니다. 혹은 "두인 경매"같은 유료 서비스를 통해서도 열람이 가능합니다.
여기서 확인해야할 것은 표제부 내역, 갑구와 을구의 내역, 갑구와 을 구간의 권리 우선순위 관계입니다.
대한민국 법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
6. 전입세대 열람내역: 최초 전입자와 전입일자 확인해야 합니다. 역시 소정의 수수료(300원)가 발생합니다.
주민등록 전입세대 열람 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24
접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요
www.gov.kr
7. 토지대장: 아래 정부 24 링크를 통해 발급 가능합니다.(수수료 500원 발생합니다). 이를 통하여 등기부등본과의 일치 여부, 지적도상의 위치 일치 여부, 개별공시지가를 확인하셔야 합니다.
토지(임야)대장 열람·등본발급 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24
접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요
www.gov.kr
8. 건축물대장:아래 정부 24 링크를 통해 발급 가능합니다.(수수료 500원 발생합니다). 이를 통하여 등기부등본과의 일치 여부, 무허가 미등기 건물이 있는지, 혹은 위반 건축물이 있는지 여부, 층별 허가 내역(무단으로 증축하였는지 등 확인), 용도 일치하는지, 도면과 현장이 일치하는지 여부를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 임장 시 건축물대장을 출력하여 비교해보며 확인하는 방법 역시 추천드립니다.
건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24
접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요
www.gov.kr
9. 지적도: 지번, 지목, 면적 및 권리 관계, 맹지 여부 등을 확인하셔야 합니다. 이역시 임장 시 출력하셔서 확인해보시기를 추천드립니다.
10. 토지이용계획 열람: 용도지역 지구 구역, 개발제한구역 등 행위제한에 대한 내용이 있는지, 맹지 진입로가 있는지, 사도 등 도로 사항을 확인하셔야 합니다. 땅과 접한 도로가 유무에 따라 그 토지의 현재가치, 나아가 미래 가치는 천지차이입니다. 또한 토지거래 허가 구역 해당되는지, 군사시설이나 문화재와 같은 각종 시설지구에 저촉되지 않는지 등등 확인하셔야 합니다. 이를 확인하지 않고 낙찰받았다가 그린벨트라던가, 행위 제한에 걸려 거래를 못하고 투자금이 묶여버릴 수 도 있으니 꼼꼼히 확인하시고, 이를 근거로 미래에 어떤 식으로 사용할지를 구상하 지면 됩니다.
11. 환지예정지 증명원: 일명 토지구획정리라고 하지요. 소재지 지적과에서 환지 예정지 증명원을 발급받을 수 있습니다. 환지 예정지로 지정된 후(혹은 환지확정 후) 변경된 지번, 지목, 위치, 환지 면적과 권리면적을 확인하셔야 합니다.
입찰 전 위의 11가지 목록을 꼼꼼히 확인하고 분석을 통해 나에게 꼭 필요한 좋은 물건을 낙찰받으시기를 기원합니다 :)
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